Profitable Property Consultation

収益物件とは

収益物件とは投資した不動産の家賃収入から収益を得る目的で購入する物件を指します。

収益物件とは、毎月一定の賃金収入がある不動産、つまり一棟売りのアパートや、マンション、テナントビルなどのことをいったり、投資した不動産の家賃収入から収益を得る目的で購入する物件を指します。
2002年4月から、いくら預金していてもその金融機関が破綻したら1,000万円までしか払い戻さないというペイオフが解禁されました。
そうした中、高利回りの収益物件が今、注目されています。収益物件の運営は長い目で見ても安定した家賃収入を得るための資金運用なのです。

収益物件（収益不動産）はどのような物件がよいか

どちらがいいの？中古or新築

収益物件は利回りのよい資金運用として物件購入するわけですから、建物の購入金額があまりに高くなってしまっては意味がありません。実際に中古物件と新築物件、どちらが収益物件として良いか比較してみましょう。
新築物件の場合は物件の購入価格が高額で、建設日数が必要です。建設中は家賃収入が見込めません。また、新築という付加価値がついているので最初に賃貸にはいる人は多少家賃が高くても入ってくれるかもしれませんが、2回目以降に入る人にとっても家賃が高いことは意味がありません。そうなると家賃設定も安くせざるおえなくなるでしょう。
中古物件の場合。物件の購入価格が安く、すぐに賃貸できるので、でるだけ内装はキレイな物件を購入した方がよいと思います。通常であれば築10年前後の立地条件が良いものをオーナーチェンジで買うほうがよいでしょう。
上記のように新築物件と中古物件を比較してみてもわかるように、新築を購入するだけの十分な価値と運用益が見込まれる場合を除いては、中古物件を購入する方が無難かもしれません。

中古収益物件の選び方

中古物件は利回りだけに目が行きがちですが、目先の利回りに惑わされて投資すると思わぬ落とし穴に落ちる可能性があります。まずは土地の購入代と購入後のメンテナンスを考慮して運用する必要があります。
中古物件は価格も新築に比べて安いという利点がありますが、経過年数の問題もあり、老朽化の心配があります。中古物件を購入したとしても、購入時はみつけることのできなかった何らかの手直しや修繕・改造費がかかり、「こんなはずでは・・・・」ということにもなりかねません。
特に水回り（トイレ・キッチン・クーラー）などの設備器具チェック、通気性、騒音のチェック、リフォームする際の間取りや段差・出っ張り等のチェック、中古マンションに関してはさらにエントランス・廊下・ゴミ置き場・駐輪場のチェック、管理システムのチェックも必須です。最近では中古物件を選ぶ際、不動産コンサルティングに審査していただくことも出来ますので、より良いサービスを利用し、一番コンディションのいい収益の上がる中古物件を探しましょう。
また、中古木造アパートの場合、15年以上経っていれば建物価値はゼロとして、土地のみの評価で購入するのも方法です。新築より割安で買えるぶん、残った購入資金で内装をリフォームすることができます。

新築収益物件の選び方

新築物件は最新の設備を備え、修繕費用が当分かからない等、好条件があります。
その反面、高い家賃設定で価格も高いというマイナス面もあります。新築物件を選ぶ際には、中古物件同様、日当たり、眺望、周辺環境などが重要なのは変わりませんが、建築予定場所の立地の綿密な調査も重要です。
建設予定地周辺のマンションやビルにクラック（ひび割れ）や道路面との不自然な段差が見られないか、建設予定地の下に地下水脈が走っていたり、水気を多く含んだ土壌ではないかなど、将来的に建物に大きな影響をあたえないか、吟味してください。
また、新築物件の建設を依頼する場合は、建築会社数社で相見積もりをとるなどして、価格比較することも大切です。土地建設価格は妥当か、どこまでの範囲でやってくれるのか？管理はどうなのか？フォローはどうなのか？など、様々な企業を比較検討してください。

選び方のポイント

収益物件を選ぶポイント1：立地で選ぶ

収益物件を選ぶ際にまずは収益物件の立地（日当たり・眺望・周辺環境）は必ず、自分の目での確認が必要です。入居者のニーズがそこにあるのか？又、ターゲットと入居者にマッチした立地なのかを吟味することが成功の秘訣になります。収益物件にとって良い立地というのはJR・地下鉄・電車等の駅から10分圏内にあるかどうか、または、大きなスーパー、大学、役所、商店街、医療機関が複合的にある場所かどうかです。
まずご自分の足で近くの立地を観察し、どんな人が行き来しているのか、またその地域の賃貸物件はどのくらいの賃料なのか、不動産巡りをするのもいいかもしれません。

収益物件を選ぶポイント2：将来性で選ぶ

購入物件の近くの、事業予定地、大きな空地、駐車場をチェックしてみましょう。
将来的に大規模な建設物が建つ可能性があります。
また、近所に地下鉄が出来る予定とか、敷地が計画道路や区画整理等にかかる物件は、将来建物の建替え時期に新築価格の保証金が入っていたり、税金がほとんどかからないなどのメリットがありますので、よく吟味しましょう。

収益物件を選ぶポイント3：収益性

購入物件の近くの、事業予定地、大きな空地、駐車場をチェックしてみましょう。
将来的に大規模な建設物が建つ可能性があります。
また、近所に地下鉄が出来る予定とか、敷地が計画道路や区画整理等にか収益物件を購入する上で大切なのは物件の担保価格よりも収益が持続的に確保できるかどうかです。
例えば広い道路ではなく、狭い道路、所有権ではなく借地権、鉄筋コンクリートではなく、木造でよいなど、ものの考え方を全く変えてみることもひとつの手でしょう。